Mieterhöhung – und nun?

Darf mein Vermieter die Miete erhöhen wie, wann und so oft er will? Gibt es einen Mietspiegel? Was Mieter in Bremen wissen sollten.

Wie muss eine Mieterhöhung formal aussehen?

Die Mieterhöhung muss in Textform, zum Beispiel per Brief oder E-Mail erfolgen und von allen Vermietern an alle Mieter gesendet werden. Der Vermieter muss die Erhöhung in Zahlen angeben, Angaben in Prozent gelten nicht. Und er muss die Erhöhung begründen. Einer der häufigsten Gründe ist eine Anpassung an die ortsübliche Miete. Darauf beziehen sich die folgenden Fragen.

Wie oft sind Mieterhöhungen möglich?

Frühestens ein Jahr, nachdem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde, darf eine weitere Mieterhöhung angekündigt werden.

Wie stark darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Bei bestehenden Mietverhältnissen darf der Vermieter zum einen die Miete nur gemessen an der ortsüblichen Miete erhöhen. Zum anderen darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren in Bremerhaven nicht um mehr als 20 Prozent steigen, in der Stadt Bremen nur um 15 Prozent (Kappungsgrenze). Das gilt auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht er­reicht ist.

Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

Der Vermieter kann sich auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen berufen. In der Stadt Bremen gibt es anders als in Bremerhaven keinen Mietspiegel. Benennt der Vermieter drei Vergleichswohnungen, müssen diese von der Ausstattung, der Lage und der Größe her ähnlich sein. Die Vergleichswohnungen müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter hingehen und klingeln kann. Der Vermieter darf allerdings nur die niedrigste der drei Vergleichsmieten fordern und keinen Durchschnittswert bilden. Grundlage für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche.

Wie und wann wird die ­Mieterhöhung wirksam?

Der Vermieter kann die Mieterhöhung nicht einseitig geltend machen. Er darf den Mieter nur zur Zustimmung auffordern. Hierfür hat der Mieter ab Erhalt der Mieterhöhung bis Monatsende und zwei weitere Monate Zeit. Der Mieter kann der Mieterhöhung auch nur zum Teil zustimmen. Ohne Zustimmung wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat nach Erhalt des Erhöhungsverlangens des Vermieters. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten klagen, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Übrigens: Der Mieter hat bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht, das heißt, er kann den Mietvertrag bis zum Ende seiner Überlegungsfrist zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Nach Modernisierungen kann der Vermieter – etwa wenn er Balkone anbringt oder energetisch saniert – seit Jahresbeginn 2019 nur noch acht statt bislang elf Prozent der Kosten jährlich auf die Mieter umlegen. Zusätzlich gilt jetzt eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie wegen einer Modernisierung nur um höchstens zwei Euro innerhalb von sechs Jahren angehoben werden. Die Erhöhung tritt ab dem dritten Monat nach Erhalt der schriftlichen Erhöhungserklärung in Kraft und gilt dauerhaft.

Mieterhöhung bei Neuvermietung

In der Stadt Bremen gilt anders als in Bremerhaven die Mietpreisbremse, die verhindern soll, dass Mieten überdurchschnittlich stark steigen. Bei Neuvermietung darf der Mietpreis deshalb im Bremer Stadtgebiet höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen. Hiervon gibt es jedoch Ausnahmen. Die Mietpreisbremse greift zum Beispiel nicht, wenn eine Wohnung erstmals nach dem ersten Oktober 2014 genutzt und vermietet wird oder bei einer Erstvermietung nach umfassender Modernisierung. Will sich der Vermieter auf eine Ausnahme berufen und eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss er den Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert über die Umstände informieren. Erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen. Holt er die Auskunft nach, kann der Vermieter die höhere Miete erst nach zwei Jahren verlangen. Allerdings muss der Mieter den Pflichtverstoß des Vermieters rügen, wenn er die überzahlte Miete zurück verlangen will. Er kann auch nur die nach der Rüge zu zahlenden Mieten zurückfordern.  

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